相続で受け継いだ資産 どうしたらよいのか?

本日は中野区東中野で打合せです。今回の案件は相続で親から譲り受けた土地と建物の活用。

土地と建物は幹線道路に面していて、以前は親が事務所として使用していたようです。築が古く目立つ場所にはありますが、なかなか入り手がつかない物件なため、リフォームして早く入り手を見つけたいという相談でした。

お客様のご要望は建て替えではなく、フルリフォームを希望し、できるだけ魅力ある物件にしたい。理由はご両親の想い出が詰まっているため、できるだけこの建物の形を利用したいとのことでした。

今頼んでいる不動産にテナントをつけてもらうように頼んでからもう8カ月以上もたっているということで、気持ち的にもどうしたらよいのかと悩んでいるご様子です。不動産屋さんに相談しても自分の想いとはかけ離れた建て替えを勧めらているようですが、気持ちの整理や資金という現実の問題に直面しているためなかなか決められず、また、リフォームでは傾いてしまう可能性があるからやれないとまで言われたそうです。

本来であればもっと積極的に不動産屋さんがテナントを付ける努力をすべきで、工事費用はテナントの要望を聞きながら進めていくのがベターなはずです。しかし8カ月以上も何もなしというところで、お客様が多少のお化粧をすべきではと思い、今回につながったというわけです。

今後、このような相続で似たような案件が多くなると思います。いきなり受け継いだ資産。どのようにしたらよいのか?誰に相談したらよいのか?本当に迷ってしまうと思います。

不動産屋さんに頼んでも上記のような状態になってしまうことも多々あるでしょう。

それではどのような会社に頼べば良いのでしょうか?

まずはテナントを付ける等、資産の活用や提案に長けている会社であり、尚且つ建築の知識も高い会社であることが重要です。一般的に不動産会社には建築士はいません。(大きな会社は別ですが)そのため、資産活用は強くても、建物の活用や提案に弱ければ資金的なメリットが薄れてきます。また、建築屋さんに相談したとしても、資産活用の提案ができる人材が揃った会社も少ないでしょう。

上の例でも挙げましたが、不動産屋さんが「リフォームすると建物が傾くから勧めない」と言って、お客様の選択肢を奪ってしまうなんてもってのほかです。仮に傾くというなら傾かない工事をすべきであって、傾くからリフォームを勧めないとの言葉は残念で仕方ありません。

本当に自分のために考えてくれる会社、そして「相続」という資産の相談に関しては建築と不動産がセットになっている会社であり、どちらにもプロがいる事がとても重要になってきます。

 

 

 


相続対策 その3 「生命保険を使った対策」

前回記載しました、相続対策例をより具体的に紹介したいと思います。
生命保険の非課税枠を使っての対策
この方法は預金を持っている方が効果的です。
なぜ、生命保険で節税ができるのか?
それは保険金の非課税枠があるためです。
その額は一人当たり、500万円にもなります。
意外とこの非課税枠を使っていない方が多く、多くの方が、生前贈与とこの非課税枠を使うことで、税金を払うはずに済むという事実を知りません。
また、生命保険を嫌いな方もいると思いますが、仕組みを知れば「なるほど」と思っていただけると思います。
もう一度整理してからお話をしますと、多くの方は、不動産の評価額と現金(預金)の合計が基礎控除額を引いて残った額に税金がかかるということです。
ということは、税金を少なくするには、不動産の評価額を低くするか、現金(預金)を減らすしかないということ。
生命保険は、現金(預金)を減らすという意味になります。
現金を生命保険料として支払、もらうときは生命保険金としていただくわけです。
現金で相続するのと、生命保険金で受け取るのでは税負担が異なるということです。
実はその他にも生命保険金として受け取るメリットがあります。
それは相続が発生すると、口座は凍結されてしまい、引き出すことができなくなります。
それに対し、生命保険金は口座の凍結とは無縁だということ。
そしてもう一つ。受取人を指定するため、争い事や揉め事が少なくなるという点も大きな効果の一つです。
最後に、高齢者の方でも生命保険に加入できるのか?という質問に対しては、一括で保険料を払う「一時払終身保険」であれば加入できる場合があります。


相続対策 その2 「資産の評価を下げる」

前回記載しました、相続対策例をより具体的に紹介したいと思います。
・手持ちの現金を不動産に変えて資産の評価を低くする(見せる)
節税のポイントは
「財産を減らす(事前に引き継がせる)」、「資産の評価を下げる」、そして「非課税枠を活用する」の3つになります。
前回お話した贈与の例は「財産を減らす(事前に引き継がせる)」、「非課税枠を活用する」に当たります。
今回は「資産の評価を下げる」にスポットを当てたいと思います。
現金を不動産に変える事でのメリットは「実勢価格」よりも「相続税評価額」が低くなること。
この割合が大きければより節税効果が見込めます。
「相続税評価額」は路線価で評価することになっています。
かんたんに言うと、実際の売買取引金額に対して約70~80%の評価金額になります。
そのため、2割から3割程度の節税が見込まれることになります。
ただし、気を付ける点があります。
どんな土地や建物でもいいというわけにはいきません。
第一に、購入しても、売却することができるか? 売却時の金額はどうなのか?
売却することが困難なものを手に入れても本末転倒です。
まずは良い物件を購入することが基本になります。
また、この対策を利用するのはある程度資産を持った方に有効です。
例えば、現金や不動産をたくさん持っていて、相続税評価額を下げたい方はこの対策は有効に働くと思います。
一例をあげると、都心の人気があるタワーマンションで、できるだけ高層階の物件に資産をかえることです。
理由は、タワーマンションは土地の持ち分が少なくなるため、評価額が低くなる傾向があるということ。
そして一般的には上層階に行けば高くなりますが、評価は階数には連動しないことが挙げられます。
上手くいけば実勢価格に対する評価額の割合は20%近くにもなります。
このため、現金で相続するよりも大きな効果が得られるということになります。
社長


相続対策 その1

前回記載しました、相続対策例をより具体的に紹介したいと思います。
・毎年贈与をし、現金を減らしていく。
このことは多くの方が知っているとは思いますが、実際にはコツが必要なことを知っていましたでしょうか?
毎年1月1日から12月31日までの間で、110万円以内であれば贈与税がかからないということです。
このため、多くの人は110万円以内で贈与をすべきだと考えると思います。
しかしここでは詳しくは書きませんが、110万円以内では後々問題が発生する可能性があることをご理解ください。
そのようにならないためにはどうしたら良いか?
要点のみを言いますと、
110万1000円を贈与して、100円の贈与税を支払う
これが一番の得策です。
理由は簡単。
完璧な証拠づくりをする事で、税務署の方に認めてもらうからです。
また、この対策は計画的に実行することでかなりの効果を見込めます。
まず対策を考えているなら、たかが110万円とは思わず、10年先を見越した計画を立てることで大きな節税効果が見込めるということをご理解ください。
10年先を考えると、1人の場合で1100万円、2人の場合、2200万円、3人の場合ですと3300万円・・・
最後にもう一つ。
単純に上記の事をそのまま実行できるかといえば、いくつかのハードルを越えなければならない問題もありますので、計画を立てるような場合には、専門家のアドバイスを聞きながら進めていくことがポイントになります。
社長


相続対策はいろいろな情報を検討し、活用することが重要です

リフォームや新築の話をしていると、意外に相続の問題が絡んでくることが多く、悩んでいらっしゃる方も少なくないと思います。
相続で一番問題なのが税金対策。
どうやって税金を払わず(または少なく)、次の世代に継がせていくかがポイントです。
いくつかの例を上げますと、
・毎年贈与をし、現金を減らしていく。
・手持ちの現金を不動産に変えて資産の評価を低くする(見せる)。
・小規模宅地等の特例を使う。
・アパートやマンションの賃貸経営等をする。
・生命保険を使った対策
上記以外のもいろいろな対策があります。
また、どれを利用するかはその人にあった物をチョイスしなければなりませんので、一概には言えないところです。
次回、それぞれの対策例についてご紹介していきたいと思います。
社長