賃貸のオーナーだから 知っておきたい修繕費の軽減

賃貸オーナー個人オーナー向け読めば納得する修繕費削減のヒント

先月、賃貸経営をしているオーナー様より連絡があり、入居者様から設備の不具合や修理を希望とのことで現場に立ち会ってきました。

いくつかの不具合がありましたが、網戸は戸車がなくなったためか、強引に開け閉めすることになるため、網戸自体が変形しやすくなっていたのと、

洗面化粧台からお湯が出なかった不具合、

ドアのレバーハンドルが緩んでいた不具合に関しては、入居者様の保険が適用になるのではと提案しました。

その後、入居者様から連絡があり、保険で対応ができたと。

この案件でもそうでしたが、多くの物件を管理している不動産会社はこのような事実を知りません。そのため、退去前では入居者様が実費負担。退去後ではオーナー様が実費負担といったことになります。

少しでも費用負担が減れば、入居者様もオーナー様もハッピーですよね!

ぜひ、保険というものを不動産屋さんに任せるのではなく、ご自身で知っておくことが最も賢いやりかたではないでしょうか?

賃貸オーナー様や個人オーナー様で,経費の悩みを抱えている場合,解決のヒントはここにあるかもしれません.物件管理でオーナー様と借主様をサポート致します.
退去時の修理負担を減らせる可能性があるとしたら、あなたはどうしますか?


火災警報器のチェックはしていますか?

先日、賃貸物件の修繕でガス警報器が鳴ったので見てほしいとの依頼がありました。

天井についている警報器を確認すると、有効期限が過ぎていましたので、早速東京ガスに連絡して確認すると、有効期限が過ぎたものの中には誤作動を起こすものがあるとのことです。

ちなみにガス警報器の交換時期は5年だそうです。

「早い!」というのが実感でした。

マンションの場合には警報器が作動すると、管理人室につながり、消防車の出動につながります。

何事もなくてよかったですが、誤作動により周りの人に迷惑をかけてしまうものだと改めて感じました。

火災警報器についても同様です。住宅用ですと乾電池式が多いと思います。

古くなると電子部品の劣化や電池切れ等で火災を感知しなくなったり、故障しやすくなったりするそうです。こちらは10年を目安に交換をお勧めしています。

ちなみに、2006年からすべての新築住宅への設置義務化になりましたので、交換時期をむかえている方も多いと思います。

また、2011年からは中古住宅を取得した方や以前から住んでいる方は、火災警報器の設置義務化になりましたので、交換の時期がもうすぐだと認識されていたほうがよいでしょう。

総務省消防庁は、火災警報器を設置しない場合に比べて焼損面積や損害額はおおむね半減、死者も3分の2に抑えられていると分析しています。

そして、住宅火災では毎年約1,000人が死亡し、その理由の多くが逃げ遅れであり、

犠牲者の7割が65歳以上の高齢者となっています。

その中でも就寝時間帯の被害が多く、火災警報機は火災の早期発見、消火及び避難につながり、命や財産を守るのに有効ですので、しっかりと交換時期を確認したいものです。



賃貸マンションの建設はちょっと待て!

昨日は千葉県建築士会 広報委員会に出席してきました。今回はそこでの話のことを記載したいと思います。

記事の一つに、消費税の増税後に賃貸マンションを建築する際、投資物件の利回りが変わるとのことです。言い換えれば賃貸マンションを作っても以前のように儲けが出ない、または赤字に転落する可能性があるとのことです。

簡単に言ってしまうと、建物本体の工事費用が以前より高くなったことに加え、増税分の2%がのしかかり、消費税が8%の時は余剰金が出る計算だったものが、10%になるとマイナスになることもあるということです。

何が言いたいかといえば、今後消費税が10%になり、賃貸マンションを計画する方は、しっかりと考えていただき、賃貸マンションを建設することが得なのかどうか。

当然、地域にもよります。

記事を書いた方によれば、大手のハウスメーカーの営業や融資してくれる銀行員では消費税が10%になった後、どのくらい利益が出るか説明もできないとのことです。

困ったものです。

しかしこの方は、今までの蓄えてきた知識と実績を踏まえ、独自の計算式を持っているため、それほど時間をかけず、導き出すことができます。それを、建築士会のメンバーに知ってもらいたいという趣旨で、広報誌に載せることが決定しました。

ようは、建築士に「セカンドオピニオン」という役割も持っていただき、施主の味方になってほしいと。



今年になって感じること 1

今年も2月の後半。あっという間に時は過ぎていくものですね。

今月は、締め切り間近の市川市の「危険コンクリートブロック塀等対策事業補助金」を利用した外構工事をしました。

国から頂ける助成金や補助金制度を利用した工事は、きちんとした施工をしなければ認定はされません。そのため工事金額もそれなりの金額になることもあります。

しかし、金額が張る分、しっかりとした施工が保証されることも事実です。なんせ、お役所が工事施工を保証することになるのですから。

今年になって感じること-「余生」

と話は変わりまして、タイトルにある「今年になって感じること」なんですが、今回の外構工事でご近所にあいさつ回りをしました際、隣接している家及び道路の向かい側の2件の家は空き屋でした。また、弊社本社のあるところも、空き家が目立つようになりました。

いよいよ来るべき時が来たなという感じです。

何が言いたいかと言いますと、不動産価格の下落、そして老後の生活に大きな問題が迫っているということです。

弊社の事業の一つに「競売」の仕事があります。

ここ最近は、競売での不動産価格が上昇し、あまり手を出すことができませんでしたが、市川、船橋で駅から離れている場所はかなり安く出ている物件も多く見るようになりました。

先日も京成のとある駅から徒歩4分、24坪程度、1○0万円で売買されました。

不動産の価値がどんどん崩れていくのが今年になってから感じます。

「別に不動産の価値が下がろうと関係ない」と思っている方。

万が一というのが人生にはあるんです。

真剣に、これからの一生涯にわたる経済的なリスクを軽減し、安心した生活を送るためにどうしたらよいのか?

私にも父は他界しましたが元気な母親がいます。一人になってからの暮らし、そして金銭面、余生を全うするには考えることはいっぱいあります。

特に年配の女性には今後どうしていきたいか、考えていただきたいと思っています。



作業台の高さの基準は?

作業台の高さ

またまたブログをさぼって早1ヵ月半。

本年もよろしくお願いします。

さて今年最初のテーマは「作業台の高さはいくつが最適か?」

現在、弊社の工場を少しづつ手直ししている最中なんですが、棚を作っていて、せっかくだから作業台のカウンターもつけてしまえと思案中です。そこで作業台の高さは?と今までのキッチンの高さを基準に簡単に考え、85cm程度でいいかなと思っていました。

しかしよくよく調べてみるとそうでもないみたいです。

ある情報源では立作業の場合、床から親指の先まで~プラス1cm程度上がベストのこと。そうすると私の場合、約75cm程度になります。

思わず「低い」と叫んでしまいました。

それではと思い、先代の社長の時代に作られた昔からある作業台の高さを改めて計測すると、70~73cm程度。

「さすがは職人だ」と思った次第です。

ちなみに情報を参考にした作業台はそば打ちの高さです。

毎日が勉強ですね!



リフォーム業者の選び方

どこを選ぶかで全てが決まる
ブログの更新をさぼってしまい早2ヵ月。継続できるってすごいことなんですよね。

と本題に入りたいと思います。

先ほど、相談の案件が弊社に入りました。

内容はというと、すでにリフォーム工事は済んでいて、その後知り合いの方から「バリアフリーリフォームをしたのなら所得税が控除されるよ」と言われたため、施工会社に問い合わせたところ、「書類作成はできない」「所得税の控除なんてやったことがない」とのことで断られたそうです。そして行きついた先が弊社。

何とかしてあげたかったのですが、書類作成に必要な施工箇所の写真がなく、残念ですが「できません」と最終的にお断りをした次第です。

よくよく話をお伺いしていくと、その施工会社とは以前からお付き合いがあったようです。しかし、今回はかなり大掛かりにリフォームしたが、税金の控除や助成金の話は全くなかったようです。

このようにリフォーム会社でもすべての事を把握しているとは言い切れないのが現状です。

工事はできても情報や法律の知識なしに施工する会社はたくさんあります。その結果、施主が被害をこうむることになることをぜひとも知っていただきたいと思います。

それでは、このような失敗をしないためにもどのような会社に頼めばよいか?

 

建築士がいて、設計事務所を併設していること

 

大げさに言ってしまえばこの一つをクリアーしていればかなりの確率で問題ないと言えます。

理由は、

1.建築士がいるということは法律のことも理解している

2.設計事務所が開設されているということは、定期的な講習会に参加している

3.国に提出する書類作成ができる

4.そして、建築士という国家資格を得ているため、責任ある仕事をする(罰則もある)

以上、絶対とは言いきれませんが、ばらつきはあったとしてもひとつの目安にはなります。

リフォームを頼むときは人の良さだけで判断したら失敗する確率が上がります。

リフォームを頼むときは金額をメインに判断したら失敗する確率が上がります。

そしてリフォームを頼むときは自ら勉強することで失敗するリスクが減ることを覚えておいてください。



「楽しい」と「愉しい」の違いを理解すると

朝の勉強会で、「楽しい」と「愉しい」の違いはわかりますか?と投げかけました。

仕事をするうえで、キーワードとなる言葉であると考えています。弊社では、働く皆さんが愉しんで仕事をしてもらいたいと思っています。そのためには漢字の意味が分からないとと思いましたので改めて記載したいと思います。

「楽しい、楽しむ」とは、 与えられたことに対して楽しく過ごすこと。すでにあるものや設定された枠の中で楽しむ感覚です。

もう一つの「愉しい、愉しむ」とは、

自分自身の気持ちや想いから感じ生まれる楽しい状態のこと。そして、自分の意識、気持ち、考え方次第でどうにでも変化できる。仏教にも通じる考え方です。

また、「楽しむ」は「愉しむ」の一部でもあるのです。

仕事をやり始めたばかりのころは仕事自体を愉しめなかった時代が続きました。朝起きるのもかったるいし、行きたくないなど・・・。 今考えると、与えられた仕事が自分のやりたいことと違ったからだと感じています。 続きを読む 「楽しい」と「愉しい」の違いを理解すると



本業である鉄骨階段の補修

今回はアパートの鉄骨階段の補修をアップしてみます。

昔はアパートの階段や廊下といえば、鉄製で作られたものが多くありました。
鉄は丈夫な素材ですが、防水対策をきちんと施さないと劣化が早まるという側面も持ち合わせています。
今ほど塗装素材の機能性が高くなかった時代に造られたものですと、雨水などが隙間などから入り込み、劣化するという状況が起こります。

今回の案件も、踏板の部分はモルタルが打ってある仕様になっています。このような場合、鉄とモルタルとの境から水が入り、最終的に鉄部分を腐食させることにつながります。

施工前の鉄骨階段。踏板にはモルタルが敷かれています。
階段の下からのぞいてみた様子。錆が酷くなっています。
階段を利用する方からみると、「壊れるかも?」と不安がよぎります。

あまりに腐食がひどかったため、本当は階段を作りなおして階段ごと交換も検討しました。

しかし、

  1. 特殊な形をしていること
  2. 家の本体から控えを取っていること
  3. おもに錆びがひどいのは踏板とその接合部分であること

という点から、すべての踏板の交換が最善であると判断しました。

また、踏板の上にモルタルを打つ仕様は住んでいる方のことも考え(時間がかかるため)、縞板(チェッカープレート)仕様にしました。

モルタルを打った仕様のほうが足音の響きが和らぐため、以前は多く採用されましたが、施工時間と費用面から現在では鉄板に塩ビシートを貼る仕様も多くみられるようになりました。

最後は塗装して完成です。

 

弊社はもともと鉄骨工事から始まった建築屋さんです。

基礎部分の鉄骨工事から始まり、住宅にもっと深く関わっていきたいと、内装やエクステリア等、広く住宅に関する実務経験を、コツコツと積み上げてきました。
そしてより安心できる住宅を創るには、確かな知識も必要であると確信し、一級建築士の資格を取得。
今では、確かな仕事が認められ役所関連の工事も請け負えるようになっています。

鉄骨工事ができる建築屋さんは周りを見渡してもそうそういません。
そのためお客様は、一般の方以外にも、弊社と同業の工務店さんやゼネコンさん、そして工場を持っている会社さんなど多岐にわたります。
幅広い層のお客様からは、暮らしに関する多くの情報が入ってくる特徴があります。

この情報をリフォームに取り入れることで、弊社の強みである『経済的リスク』『精神的リスク』を軽減する提案ができ、安心した暮らしを皆様にお届けできる会社であることを自負し、頑張っています。



マンションのゴミ置き場を改修

 

弊社では一般住宅以外にも工事を承っています。
例えば、マンションのごみ置き場の改修例をご覧ください。

 

今までは、ゴミ集積場の囲いをマンション組合の方々の手づくりで、数年運営されていたそうですが、たまにネットが開けっ放しの状態があり、カラスがゴミをあさるため、しっかりとした扉付きのゴミステーションをとのご希望でした。

当初はスチール製で特注の囲いを提案しましたが、扉がかなり重くなることがネックとなり、最終的にはアルミメーカーの特注サイズで決定しました。

完成がこの写真です。

いかがでしょうか?

エクステリアにも強い会社なんですよ!

お気軽におご相談くださいね!



今年も各自治体で補助金・助成金がスタートしました

各自治体 補助金・助成金 まとめ 2018年度版

4月に入れば各自治体で助成金や補助金制度がスタートになります。

市川市では

・あんしん住宅助成 最大10万円(耐震性を高める場合は最大30万円)

・耐震に関する助成 最大76万円

船橋市では

・住宅バリアフリー化等支援事業 最大10万円

・耐震に関する助成 最大76万円

松戸市では

・耐震に関する助成 最大60万円

・高齢者住宅増改築資金助成 最大30万円

・障碍者住宅増改築資金助成 最大30万円

助成金や補助金には期日が設けられているものもありますのでご注意ください。

その他にも所得税が控除される

・バリアフリーリフォーム減税

・省エネリフォーム減税

・同居対応リフォーム減税

がありますので、こちらも併せて活用することをお勧めします。