カテゴリー: 経済的リスクを減らす

先日、弊社のお客様から、相続で引き継いだご実家の売却についてご相談をいただきました。

お客様は「売却するなら5年以上所有してから」と考えておられました。その理由は、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が約20％になるためです。

なお、この「5年超」の判定は売却日時点ではなく、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判断されます。

実際に今回のケースでも譲渡所得税が発生しましたが、もし別の制度を活用できていれば、税負担を大幅に軽減できた可能性がありました。

多くの方は「不動産は5年以上所有してから売却した方が有利」ということをご存じですが、「空き家の3,000万円特別控除」については意外と知られていません。

この制度は、親などから相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。条件を満たせば、譲渡所得税が非課税になるケースもあります。

主な適用要件は次のとおりです。

・相続した家が被相続人（亡くなった方）の居住用であったこと
・昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
・マンションなどの区分所有建物ではないこと
・相続後に賃貸などへ利用していないこと
・売却代金が1億円以下であること
・耐震改修を行う、または更地にして売却するなど一定の要件を満たすこと
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

ここで特に注意したいのが、最後の「売却期限」です。

税率を下げるために「5年以上所有してから売却しよう」と考えているうちに、この特例の適用期限である「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」を過ぎてしまうことがあります。

その結果、本来受けられたはずの3,000万円特別控除が使えなくなり、かえって税負担が大きくなってしまう可能性があります。

相続した空き家を売却する際は、「5年以上所有すること」だけではなく、「3,000万円特別控除の期限内に売却できるか」を必ず確認しましょう。

売却のタイミングによって、納める税金が大きく変わることがあります。相続した不動産の売却をお考えの方は、ぜひ早めにご相談ください。

建物付き物件を売却した際の事例です。
対象は土地約60坪強、築約70年の建物付きで、最寄り駅から徒歩26分、あまり利便性が高い立地ではない物件です。

周辺の取引事例をもとに当初は解体費用も含め妥当な価格を設定しましたが、お客様のご意向により、相場よりかなり高めの価格で販売を開始しました。

すると予想に反し、販売開始後すぐに高値で成約となりました。

当初は個人向けを想定していましたが、実際に購入したのは建売業者でした。これまでの周辺実績では坪単価70万円程度が上限であり、この価格帯では採算が合わず、建売業者は購入しないと考えていたため、想定外の結果でした。実際、本件への問い合わせもA社1社のみで、他社からの反応はありませんでした。

また、土地面積が60坪強と比較的大きく、個人での購入は難しいと考えていたため、分割での売却も検討していましたが、結果的には一括での高額売却となりました。背景には、将来の販売価格に対する強気の見込みがあったことも一因だと考えられます。

今回の事例を通じて、価格設定の難しさを改めて実感しました。不動産価格は「過去の成約事例」×「現在の需給」×「特定の買主の事情」によって決まるため、すべてを事前に読み切ることは困難です。

その中で、「解体は最初から行わず、価格は高めにスタートし、市場の反応を見ながら調整する」という戦略の有効性も改めて感じました。相場や過去事例だけでは測れない需要があることを踏まえ、柔軟な価格設定の重要性を学ぶ機会となりました。

更新が滞ってしまい、申し訳ありません。

今回は、鴨川市の海沿いにある建物の鉄骨階段交換工事についてご紹介いたします。

既存の階段は腐食が著しく進行しており、各所に穴あきが発生し、安全に使用できない状態でした。特に海沿いという厳しい環境条件の影響により、想定以上に劣化が早く進んでいた点が大きな課題でした。

そこで今回は、安全性の確保と長期的な維持管理を見据え、鉄骨階段を一式更新するご提案を行いました。仕様については、耐食性を考慮し溶融亜鉛めっきを採用しています。

さらに現地調査の中で、近隣建物のめっき階段にも錆の発生が見られたことから、海沿い環境においては溶融亜鉛めっきのみでは十分とは言えないケースもあると判断しました。そのため、防錆性能をより高める対策として、「溶融亜鉛めっき＋塗装（重防食仕様）」のご提案が有効であると考えています。

本件を通じて、立地環境に応じた仕様選定の重要性を改めて認識するとともに、お客様にとってより長寿命で安心してご使用いただけるご提案の必要性を強く感じました。

今後も現場状況に応じた最適なご提案を行ってまいります。

～価格と見た目が売却成功のカギ～

不動産を不動産会社に依頼して売りに出しても、なかなか買い手がつかないことがあります。その大きな理由の一つが、「価格が市場と見合っていない」ことです。では、「価格が見合っていない」とは、具体的にどういうことでしょうか。

1. 相場から外れている価格設定

もっとも多い原因は、周辺の相場価格から外れていることです。多くの場合、周辺物件と比べて価格が高すぎるため、購入希望者の目に留まりにくくなります。

まずは、不動産情報サイトなどを使って、自分の物件と似た条件の物件を地域限定で検索し、実際に売り出されている価格の傾向を把握しましょう。そのうえで、相場に合った価格に調整することが大切です。

注意すべき点は、自分の物件が「相場をつり上げてしまう基準物件」にならないようにすることです。基準より高ければ選ばれにくく、結果として長期間売れ残ることになります。

2. 物件の個別の問題

もう一つの原因は、物件自体の「個別の問題」です。中でも「見た目」は感情に訴えるため購入者の印象を大きく左右します。

たとえ立地や構造に価値があっても、購入を検討する多くの人は一般の方です。「汚れている」「壊れている」といった印象を持たれると、購入対象から外されることがよくあります。これではせっかくの売却チャンスを逃してしまいます。

3. 高く売るためのポイント

物件をより高く、早く売るためには次の点が重要です：

• 清潔感を出す：内外装のクリーニングを徹底しましょう。特に水回りは重点的に
• 修繕を行う：壊れている箇所はできる限り修理しておく。
• 内見対策：第一印象を良くするため、整理整頓や照明による明るさの演出も効果的です。

場合によっては、第一印象をよくするノウハウを持っている方に相談して「見た目の印象づくり」について助言を受けるのも効果的です。

また、どうしても手直しが難しい場合には、「建物解体費用を差し引いた上で土地価格のみで売却する」など、現実的な価格設定を検討することもあります。

---

まとめ

不動産をスムーズに売却するには：

• 相場に合った価格設定
• 見た目の改善による第一印象の向上

この2つが大きなカギになります。

「売れない＝不人気物件」ではありません。少しの工夫と調整で、売却の可能性は大きく広がります。

夏の暑さに悩まされている方におすすめなのが、**内窓（二重サッシ）**の設置です。

今回ご相談いただいたのは、朝日が差し込む東向きの窓。夏場になると室内がかなり高温になり、「朝からぐったりしてしまう」とお困りでした。そこで、国の**「先進的窓リノベ」補助金**を活用し、内窓を設置しました。

もちろん選んだのは、補助額が最大となるSランクの高断熱性能タイプ。中でも、**Low-E複層ガラス（グリーンタイプ）**を採用し、日射熱を大幅にカット。施工後には、「以前よりも格段に快適になった」と嬉しいお声をいただきました。

【市川市にお住まいの方へ朗報】

市川市では、さらにお得な**「住宅断熱改修促進事業補助金」**も利用可能です。
この制度では、最大20万円の補助がプラスされるため、かなり負担を抑えて設置できます！

ただし、人気の補助金のため早期終了する可能性があります。ご検討中の方は、どうぞお早めにお問い合わせください。