カテゴリー: 相続

先日、弊社のお客様から、相続で引き継いだご実家の売却についてご相談をいただきました。

お客様は「売却するなら5年以上所有してから」と考えておられました。その理由は、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が約20％になるためです。

なお、この「5年超」の判定は売却日時点ではなく、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判断されます。

実際に今回のケースでも譲渡所得税が発生しましたが、もし別の制度を活用できていれば、税負担を大幅に軽減できた可能性がありました。

多くの方は「不動産は5年以上所有してから売却した方が有利」ということをご存じですが、「空き家の3,000万円特別控除」については意外と知られていません。

この制度は、親などから相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。条件を満たせば、譲渡所得税が非課税になるケースもあります。

主な適用要件は次のとおりです。

・相続した家が被相続人（亡くなった方）の居住用であったこと
・昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
・マンションなどの区分所有建物ではないこと
・相続後に賃貸などへ利用していないこと
・売却代金が1億円以下であること
・耐震改修を行う、または更地にして売却するなど一定の要件を満たすこと
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

ここで特に注意したいのが、最後の「売却期限」です。

税率を下げるために「5年以上所有してから売却しよう」と考えているうちに、この特例の適用期限である「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」を過ぎてしまうことがあります。

その結果、本来受けられたはずの3,000万円特別控除が使えなくなり、かえって税負担が大きくなってしまう可能性があります。

相続した空き家を売却する際は、「5年以上所有すること」だけではなく、「3,000万円特別控除の期限内に売却できるか」を必ず確認しましょう。

売却のタイミングによって、納める税金が大きく変わることがあります。相続した不動産の売却をお考えの方は、ぜひ早めにご相談ください。

家を解体する理由はさまざまですが、「ただ解体するだけ」では、もったいないことも多いのです。特に、相続で受け継いだ家の場合、何も考えずに解体を選ぶケースが多いように感じます。その理由の一つは、「解体以外に何をすればいいのか分からない」からではないでしょうか？

解体の前に確認すべきこと

実際、多くの住宅が火災保険（住宅保険）に加入していることをご存じですか？しかし、現実には、この保険を十分に活用している方は意外に少ないのが実態です。ここで重要なのは、経験豊富な専門家に依頼して住宅を調査してもらうことです。

専門家が調査すれば、一般の方には気づきにくい不具合や損傷箇所を発見できる可能性があります。これにより、火災保険を適用して修繕費用をいただく事ができる場合があります。解体する前にこれを確認しておくことが、家の資産価値を最大化するための重要なステップとなります。

火災保険を活用するメリット

火災保険を活用することで、次のようなメリットが期待できます。

1. 解体費用の一部を補える可能性 修繕費用が保険でカバーされれば、解体にかかる費用を減らすことができます。

2. 相続財産の価値向上 修繕後の家は、売却時に高い評価を得られる可能性があります。その結果、相続財産全体の価値を高めることができます。

3. 手元に残るお金を増やす 保険で修繕費をまかなえば、売却後に手元に残る金額が増える可能性があります。

解体を決める前にプロの意見を！

相続した家を解体することは、大きな決断です。しかし、その前に一度、専門家に相談してみてはいかがでしょうか？火災保険を活用する方法や修繕の可能性についてアドバイスを受けるだけでも、新しい選択肢が見つかるかもしれません。

“ただ解体するだけ”ではなく、より賢明な選択を検討することで、あなたの相続財産の可能性を最大限に引き出してみませんか？

 

本日は中野区東中野で打合せです。今回の案件は相続で親から譲り受けた土地と建物の活用。

土地と建物は幹線道路に面していて、以前は親が事務所として使用していたようです。築が古く目立つ場所にはありますが、なかなか入り手がつかない物件なため、リフォームして早く入り手を見つけたいという相談でした。

お客様のご要望は建て替えではなく、フルリフォームを希望し、できるだけ魅力ある物件にしたい。理由はご両親の想い出が詰まっているため、できるだけこの建物の形を利用したいとのことでした。

今頼んでいる不動産にテナントをつけてもらうように頼んでからもう8カ月以上もたっているということで、気持ち的にもどうしたらよいのかと悩んでいるご様子です。不動産屋さんに相談しても自分の想いとはかけ離れた建て替えを勧めらているようですが、気持ちの整理や資金という現実の問題に直面しているためなかなか決められず、また、リフォームでは傾いてしまう可能性があるからやれないとまで言われたそうです。

本来であればもっと積極的に不動産屋さんがテナントを付ける努力をすべきで、工事費用はテナントの要望を聞きながら進めていくのがベターなはずです。しかし8カ月以上も何もなしというところで、お客様が多少のお化粧をすべきではと思い、今回につながったというわけです。

今後、このような相続で似たような案件が多くなると思います。いきなり受け継いだ資産。どのようにしたらよいのか？誰に相談したらよいのか？本当に迷ってしまうと思います。

不動産屋さんに頼んでも上記のような状態になってしまうことも多々あるでしょう。

それではどのような会社に頼べば良いのでしょうか？

まずはテナントを付ける等、資産の活用や提案に長けている会社であり、尚且つ建築の知識も高い会社であることが重要です。一般的に不動産会社には建築士はいません。（大きな会社は別ですが）そのため、資産活用は強くても、建物の活用や提案に弱ければ資金的なメリットが薄れてきます。また、建築屋さんに相談したとしても、資産活用の提案ができる人材が揃った会社も少ないでしょう。

上の例でも挙げましたが、不動産屋さんが「リフォームすると建物が傾くから勧めない」と言って、お客様の選択肢を奪ってしまうなんてもってのほかです。仮に傾くというなら傾かない工事をすべきであって、傾くからリフォームを勧めないとの言葉は残念で仕方ありません。

本当に自分のために考えてくれる会社、そして「相続」という資産の相談に関しては建築と不動産がセットになっている会社であり、どちらにもプロがいる事がとても重要になってきます。

 

 

 

前回記載しました、相続対策例をより具体的に紹介したいと思います。
生命保険の非課税枠を使っての対策
この方法は預金を持っている方が効果的です。
なぜ、生命保険で節税ができるのか？
それは保険金の非課税枠があるためです。
その額は一人当たり、500万円にもなります。
意外とこの非課税枠を使っていない方が多く、多くの方が、生前贈与とこの非課税枠を使うことで、税金を払うはずに済むという事実を知りません。
また、生命保険を嫌いな方もいると思いますが、仕組みを知れば「なるほど」と思っていただけると思います。
もう一度整理してからお話をしますと、多くの方は、不動産の評価額と現金（預金）の合計が基礎控除額を引いて残った額に税金がかかるということです。
ということは、税金を少なくするには、不動産の評価額を低くするか、現金（預金）を減らすしかないということ。
生命保険は、現金（預金）を減らすという意味になります。
現金を生命保険料として支払、もらうときは生命保険金としていただくわけです。
現金で相続するのと、生命保険金で受け取るのでは税負担が異なるということです。
実はその他にも生命保険金として受け取るメリットがあります。
それは相続が発生すると、口座は凍結されてしまい、引き出すことができなくなります。
それに対し、生命保険金は口座の凍結とは無縁だということ。
そしてもう一つ。受取人を指定するため、争い事や揉め事が少なくなるという点も大きな効果の一つです。
最後に、高齢者の方でも生命保険に加入できるのか？という質問に対しては、一括で保険料を払う「一時払終身保険」であれば加入できる場合があります。

前回記載しました、相続対策例をより具体的に紹介したいと思います。
・手持ちの現金を不動産に変えて資産の評価を低くする（見せる）
節税のポイントは
「財産を減らす（事前に引き継がせる）」、「資産の評価を下げる」、そして「非課税枠を活用する」の3つになります。
前回お話した贈与の例は「財産を減らす（事前に引き継がせる）」、「非課税枠を活用する」に当たります。
今回は「資産の評価を下げる」にスポットを当てたいと思います。
現金を不動産に変える事でのメリットは「実勢価格」よりも「相続税評価額」が低くなること。
この割合が大きければより節税効果が見込めます。
「相続税評価額」は路線価で評価することになっています。
かんたんに言うと、実際の売買取引金額に対して約70～80％の評価金額になります。
そのため、2割から3割程度の節税が見込まれることになります。
ただし、気を付ける点があります。
どんな土地や建物でもいいというわけにはいきません。
第一に、購入しても、売却することができるか？　売却時の金額はどうなのか？
売却することが困難なものを手に入れても本末転倒です。
まずは良い物件を購入することが基本になります。
また、この対策を利用するのはある程度資産を持った方に有効です。
例えば、現金や不動産をたくさん持っていて、相続税評価額を下げたい方はこの対策は有効に働くと思います。
一例をあげると、都心の人気があるタワーマンションで、できるだけ高層階の物件に資産をかえることです。
理由は、タワーマンションは土地の持ち分が少なくなるため、評価額が低くなる傾向があるということ。
そして一般的には上層階に行けば高くなりますが、評価は階数には連動しないことが挙げられます。
上手くいけば実勢価格に対する評価額の割合は20％近くにもなります。
このため、現金で相続するよりも大きな効果が得られるということになります。
社長