カテゴリー: 不動産

先日、弊社のお客様から、相続で引き継いだご実家の売却についてご相談をいただきました。

お客様は「売却するなら5年以上所有してから」と考えておられました。その理由は、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が約20％になるためです。

なお、この「5年超」の判定は売却日時点ではなく、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判断されます。

実際に今回のケースでも譲渡所得税が発生しましたが、もし別の制度を活用できていれば、税負担を大幅に軽減できた可能性がありました。

多くの方は「不動産は5年以上所有してから売却した方が有利」ということをご存じですが、「空き家の3,000万円特別控除」については意外と知られていません。

この制度は、親などから相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。条件を満たせば、譲渡所得税が非課税になるケースもあります。

主な適用要件は次のとおりです。

・相続した家が被相続人（亡くなった方）の居住用であったこと
・昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
・マンションなどの区分所有建物ではないこと
・相続後に賃貸などへ利用していないこと
・売却代金が1億円以下であること
・耐震改修を行う、または更地にして売却するなど一定の要件を満たすこと
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

ここで特に注意したいのが、最後の「売却期限」です。

税率を下げるために「5年以上所有してから売却しよう」と考えているうちに、この特例の適用期限である「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」を過ぎてしまうことがあります。

その結果、本来受けられたはずの3,000万円特別控除が使えなくなり、かえって税負担が大きくなってしまう可能性があります。

相続した空き家を売却する際は、「5年以上所有すること」だけではなく、「3,000万円特別控除の期限内に売却できるか」を必ず確認しましょう。

売却のタイミングによって、納める税金が大きく変わることがあります。相続した不動産の売却をお考えの方は、ぜひ早めにご相談ください。

建物付き物件を売却した際の事例です。
対象は土地約60坪強、築約70年の建物付きで、最寄り駅から徒歩26分、あまり利便性が高い立地ではない物件です。

周辺の取引事例をもとに当初は解体費用も含め妥当な価格を設定しましたが、お客様のご意向により、相場よりかなり高めの価格で販売を開始しました。

すると予想に反し、販売開始後すぐに高値で成約となりました。

当初は個人向けを想定していましたが、実際に購入したのは建売業者でした。これまでの周辺実績では坪単価70万円程度が上限であり、この価格帯では採算が合わず、建売業者は購入しないと考えていたため、想定外の結果でした。実際、本件への問い合わせもA社1社のみで、他社からの反応はありませんでした。

また、土地面積が60坪強と比較的大きく、個人での購入は難しいと考えていたため、分割での売却も検討していましたが、結果的には一括での高額売却となりました。背景には、将来の販売価格に対する強気の見込みがあったことも一因だと考えられます。

今回の事例を通じて、価格設定の難しさを改めて実感しました。不動産価格は「過去の成約事例」×「現在の需給」×「特定の買主の事情」によって決まるため、すべてを事前に読み切ることは困難です。

その中で、「解体は最初から行わず、価格は高めにスタートし、市場の反応を見ながら調整する」という戦略の有効性も改めて感じました。相場や過去事例だけでは測れない需要があることを踏まえ、柔軟な価格設定の重要性を学ぶ機会となりました。